Формирование генплана участка

РАЗМЕЩЕНИЕ БУДУЩЕГО ДОМА НА ЗЕМЕЛЬНОМУ УЧАСТКЕ
  • Основное строение
  • 6 метров — между зданиями на соседних участках
  • 3 метра — от фундамента до границы участка
  • 1 метр — от нежилого здания до границы участка
  • Парадные зоны (площади перед входом в дом)
  • Въездные группы (навес, гараж, площадка)
  • Хозяйственно-бытовые зоны (хозблок, баня, септик, скважина)
  • Вспомогательные постройки (гостевой дом, дом охраны)
  • Детская площадка
  • Требования и нормы коттеджного поселка

Формирование генплана участка — размещение будущего дома на земельном участке относительно других строений, соседних участков, природоохранных зон и пр. с учетом видового потенциала и перспективного плана развития этого участка, экономической целесообразности, противопожарных и санитарных норм.

Также во время формирования генерального плана участка определяется расположение точек подключения к наружным коммуникациям (электричество, вода, канализация, колодцы дренажной и ливневой системы, коллектор, септик, насосы, скважина). Для подключения к наружным коммуникациям необходимы ТУ (технические условия) и точное расположение точек подключения относительно основного строения на участке — дома.

После согласования пятна застройки составляются рекомендации технического характера, связанные с осушением участка, усилением пятна застройки, перемещением отработанного грунта на участке для нивелирования перепада высот на участке, но часть грунта из под котлована фундамента используется в виде подпорной стены. Так же необходимо учитывать ширину подъездных путей к земельному участку, наличие дренажных канав по границе участка, их ширину и глубину.

Этапы формирования генплана участка
1
Перспективный план освоения территории
  • размеры и форма;
  • рельеф местности;
  • характеристики грунтов;
  • глубина залегания грунтовых вод;
  • стороны света и инсоляция; 
  • направления ветра; 
  • видовой потенциал участка;
  • наличие охранных зон;
  • наличие внешних инженерных коммуникаций;
  • определение внешних точек подключения к наружным коммуникациям;
  • ширина, глубина канав или дренажных колодцев для организации дренажной системы и ливневой канализации;
  • расположение въезда на участок;
  • наличие подъездных путей к месту строительства.
2
Индивидуальный сценарий жизни

Формируется концепция генплана и создается индивидуальная жилая среда:

  • состав семьи;
  • уклад жизни;
  • особенности, предпочтения и ценности вашей семьи.
3
Планирование территории

Принципы зонирования и развития участка:

  • энергоэффективность;
  • многофункциональное использование территории;
  • возможность изменить функцию зоны без нарушения концепции генплана.
Что важно учитывать при планировании застройки?
  1. Расположение основного строения во многом зависит от инсоляции участка — суммарного солнечного облучения поверхностей и пространств. Грамотная ориентация строения по сторонам света поможет:
    • повысить энергоэффективность дома;
    • учесть гигиенические факторы;
    • создать благоприятный микроклимат на участке;
    • раскрыть природный потенциал ландшафта.
  2. Красные линии — граница территорий общего пользования, в которых запрещено строительство. Нормы отступов — минимально допустимые расстояния до объектов.
  3. Охранные зоны — зоны с особыми условиями использования территорий:
    • водоохранные зоны;
    • природоохранные зоны;
    • санитарно-защитные зоны инженерных объектов.
  4. Индивидуальные требования или регламентные нормы конкретного коттеджного посёлка.
Какие разделы включаются в генплан?
Раздел
1
Схема-план организации участка. Если дом строят на участке с непростым рельефом, то генеральный план может содержать проект вертикальной планировки.
Раздел
2
Схема размещения инженерных сетей (совмещенный план). Дополнительно могут содержаться проектные сведения по дренажной и ливневой системе.
Раздел
3
Эскиз благоустройства территории. Эскиз может включать проекты различных конструкций, например, фундамента, стен, ограждений, лестниц.
Документы, необходимые для выполнения проектных работ
Топографическая съемка или кадастровый план, в которых отмечены границы участка и расположение его по сторонам света. Для обычных участков 1:500 и для участков со сложным рельефом — 1:200;
Ситуационный план, в котором отражается расположение зданий соседних участков, подъездных дорог непосредственно к земельному участку), въезда на участок, пожарных проездов и дорог общественного пользования;
Схема подключения наружных коммуникаций (электроснабжения, газа, воды, канализации);
Геология (разрез грунта, плотность грунта, расчетное сопротивление грунта, уровень грунтовых вод). Как правило, геологическую разведку участка заказывают после согласования «Проекта АР. стадия ЭП (эскизный проект)». Данные изыскания необходимы для точности проектирования и выноса дома в натуру, а также для оптимизации строительных затрат.
Геодезия (как правило есть при покупке участка) — уклоны, перепады высот, кочки, которые нужно снять.
Общие рекомендации по разработке генплана
  1. Основное строение рекомендуется располагать в наивысшей точке участка.
  2. Рекомендуемое расположение основного строения относительно солнца: главный фасад — на юг или восток. Окна спальни нельзя располагать на запад, а для других жилых комнат лучше всего выбрать юг или восток.
  3. Все хозяйственные постройки рекомендуется располагать с северной стороны.
  4. Въездную группу рекомендуется располагать рядом со входом в дом, не только с точки зрения удобства (например, заносить в дом тяжелые пакеты из супермаркета), но и с точки зрения оптимизации бюджета на освоение земельного участка (на мощение дорожек и т.д.).
  5. Зоны отдыха взрослых рекомендуется располагать так, чтобы днем хорошо просматривалась детская площадка, но в удалении от дома, чтобы ночью не мешать детям спать.
  6. Для экономии практически все комнаты вашего загородного дома должны освещаться за счет солнца.